# Değer Artış Kazancı Vergisi Hesaplama

> Değer artış kazancı için gayrimenkul değer artış kazancı vergisi hesaplama: 2026 istisnası, 5 yıl ve Yİ-ÜFE ile verginizi görün.

- Kategori: [Vergi](https://toolbrio.com/kategori/vergi/index.md)
- Alt kategori: Kira, emlak ve servet vergileri
- Son güncelleme: 2026-09-08
- Etkileşimli araç: [https://toolbrio.com/deger-artis-kazanci-vergisi-hesaplama/](https://toolbrio.com/deger-artis-kazanci-vergisi-hesaplama/)

Bir evi alış fiyatından yüksek bedelle satmak, aradaki farkın tamamı üzerinden vergi ödemek anlamına gelmez. Gayrimenkul değer artış kazancı hesabında önce edinme şekli ve beş yıllık süre kontrol edilir. Kapsama giren satışta maliyet, uygun Yİ-ÜFE artışı ve indirilebilir giderler düşüldükten sonra kalan kazanca yıllık istisna uygulanır.

## Beş yıl, yalnız yılları çıkararak bulunmaz

Bedel karşılığı edinilen şahsi gayrimenkullerde süre takvim günüyle izlenir. [GİB’in hesaplayıcısındaki tarih karşılaştırması](https://intvrg.gib.gov.tr/hazirbeyan/artisHesapla.html) esas alındığında, 8 Eylül 2021 tarihinde edinilen taşınmaz için 8 Eylül 2026 sürenin son günüdür; 9 Eylül 2026 süre dışındaki ilk gündür. Araç iki tarihi de sonuçta gösterir. Beşinci yılda 29 Şubat yoksa ayın son günü dikkate alınır.

Edinme tarihi genellikle tapuya tescil tarihidir. Belgelerle kanıtlanan daha erken fiilî kullanım, kat karşılığı edinim ve cins değişikliği aynı şekilde ele alınmaz. [GİB gayrimenkul satış rehberi](https://intvrg.gib.gov.tr/hazirbeyan/assets/pdf/DUYURU_UNIVERSAL_2026_2026_gayrimenkullerin_elden_cikarilmasi.pdf) bu ayrımları açıklar. Özel iktisap durumunu seçtiğinizde araç sayı üretmez; önce hukuken esas alınacak tarih belirlenmelidir.

## Yİ-ÜFE ile maliyet ve safi kazanç

Edinmeden önceki ayın ve satıştan önceki ayın Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi seviyeleri kullanılır. İki değer aynı bazlı seriden gelmelidir. [GİB’in endeksleme açıklamasındaki](https://intvrg.gib.gov.tr/hazirbeyan/hizliRehberIrat.html) şart, artışın en az %10 olmasıdır. Örneğin Ocak ayındaki satışta Aralık endeksi kullanılır. TÜFE, aylık enflasyon oranı veya yıllık değişim yüzdesi bu alanlara yazılmaz.

**Endeks artışı = (satıştan önceki ay endeksi / edinmeden önceki ay endeksi − 1) × 100.** Artış %10 veya üzerindeyse maliyet bu endeks oranıyla çarpılır. Daha düşükse, sıfırsa veya negatifse maliyet artırılmaz. Endeksleri resmî tablodan siz girersiniz; yayımlanmamış aylara tahmin eklenmez. Aynı ayda alım ve satışta iki endeks eşit olmalıdır.

**Safi kazanç = satış bedeli − hesapta kullanılan maliyet − indirilebilir satış giderleri.** Gider alanına elden çıkarma nedeniyle yaptığınız ve üzerinizde kalan, kanunen indirilebilir belgeli giderleri, vergi ve harçları yazın. Edinme maliyetine daha önce eklediğiniz kalemi ikinci kez düşmeyin.

## 2026 istisnası ve vergi dilimleri

[2026 değer artış kazancı istisnası 150.000 TL’dir.](https://cdn.gib.gov.tr/api/gibportal-file/file/getFileResources?objectKey=arsiv%2Fyardim-kaynaklar%2Fyararli-bilgiler%2Fdeger-artisi-kazanclarina-iliskin-istisna-tutari.pdf) Bu tutar satış bedelinden değil, safi kazançtan düşülür. Kalan pozitif matrah, [2026 ücret dışı gelir vergisi tarifesine](https://cdn.gib.gov.tr/api/gibportal-file/file/getFileResources?objectKey=arsiv%2Fyardim-kaynaklar%2Fyararli-bilgiler%2Fgelir-vergisi-tarifeleri%2Fgelir-vergisi-tarifesi-2026.pdf) bölünür.

| Matrahın ilgili bölümü |  | Oran |

| 190.000 TL’ye kadar |  | %15 |

| 190.000 TL üzeri, 400.000 TL’ye kadar |  | %20 |

| 400.000 TL üzeri, 1.000.000 TL’ye kadar |  | %27 |

| 1.000.000 TL üzeri, 5.300.000 TL’ye kadar |  | %35 |

| 5.300.000 TL üzeri |  | %40 |

En yüksek dilim oranı kazancın tamamına uygulanmaz. Örneğin 400.000 TL matrahın vergisi 190.000 × %15 + 210.000 × %20 = 70.500 TL’dir.

## Ocak 2026 satışı için örnek hesap

15 Ocak 2025’te 2.000.000 TL’ye alınan konutun 15 Ocak 2026’da 3.000.000 TL’ye satıldığını ve indirilebilir satış giderinin 100.000 TL olduğunu varsayalım. GİB rehberindeki Aralık 2024 endeksi 3.746,52, Aralık 2025 endeksi 4.783,04’tür. Bunlar gerçek endekslerdir; bedeller örnek senaryoya aittir.

| Hesap adımı |  | Sonuç |

| Endeks artışı |  | %27,6662 |

| 2.000.000 × 4.783,04 / 3.746,52 |  | 2.553.324,15 TL maliyet |

| 3.000.000 − 2.553.324,15 − 100.000 |  | 346.675,85 TL safi kazanç |

| 346.675,85 − 150.000 |  | 196.675,85 TL matrah |

| 28.500 + 6.675,85 × %20 |  | 29.835,17 TL gelir vergisi |

Endekslenmiş maliyet ve vergi tutarları iki ondalığa yuvarlanır. Beyanname damga vergisi, kişisel indirimler ve diğer beyana tabi gelirler hesaba katılmaz.

## Beyan yılı ile satış yılını ayırın

Değer artış kazancı beyannamesi normal takvimde satışın yapıldığı yılı izleyen Mart ayında verilir; vergi Mart ve Temmuz aylarında iki taksitte ödenir. Dolayısıyla 2026 satış kazancı için dönem 2027’dir. Uzatma ve özel durumlarda GİB’in beyan takvimini esas alın. Bu araç 2025 satışına, beyanı 2026’da verildiği için 2026 istisnası uygulamaz.

Hesap tek şahsi satışa ve başka beyana tabi kazanç bulunmamasına dayanır. İstisna her satış için yeniden kullanılamaz. Düzenli ticari satışlar ve parselleme gibi farklı nitelikteki işlemler, diğer mal ve hak satışları veya karma gelir beyannamesi bu aracın kapsamı dışındadır. Sonucu beyanname yerine kullanmayın.

## Sık sorulan sorular

### Miras kalan evin satışında vergi çıkar mı?

Miras veya bağış yoluyla bedelsiz edinilen gayrimenkulün şahsi satış kazancı, değer artışı kazancı kapsamında vergilendirilmez. Formda ilgili edinme şeklini seçin. Bu sonuç veraset ve intikal vergisi, tapu harcı veya ticari nitelikteki işlemlerin yükümlülüklerini ortadan kaldırmaz.

### Arsa değer artış kazancı hesaplama için aynı form kullanılabilir mi?

Bedelle edinilen ve şahsi mal varlığından satılan arsa için kullanılabilir. Parselleme, cins değişikliği, kat karşılığı işlem veya ticari faaliyet varsa kazancın niteliği ve iktisap tarihi ayrıca belirlenir; bu durumlarda özel iktisap seçeneğini kullanın.

### Hisseli taşınmazda tutarları nasıl girmeliyim?

Edinme maliyeti, satış bedeli ve giderleri yalnız size ait mülkiyet payı için girin. Örneğin yarı payınız varsa taşınmazın tamamına ait tutarların payınıza düşen kısmını kullanın. Farklı tarihlerde edinilmiş paylar tek edinme tarihiyle birleştirilmez.

### Zarar çıkarsa diğer gelirimin vergisi azalır mı?

Bu araç negatif safi kazancı gösterir ve bu satışın matrahını sıfır alır. Gayrimenkul satış zararını ücret, kira veya başka gelirlere otomatik mahsup etmez. Diğer kazanç ve iratlardan doğan zararların mahsup sınırları nedeniyle negatif sonucu doğrudan beyanname indirimi olarak kullanmayın.

### Değer artış kazancı vergisi ödenmezse ne olur?

Beyan etmeme ile beyan edilen vergiyi vadesinde ödememe farklı işlemlerdir. Duruma göre vergi cezası, gecikme faizi veya gecikme zammı gündeme gelebilir. Araç ceza ya da gecikme tutarı hesaplamaz; eksik beyan veya geçmiş borç için GİB üzerinden durumunuzu ve uygulanacak işlemi kontrol edin.