İnşaat alanı hesaplama işleminde ilk soru, hangi alanın arandığıdır. Net imar parseli ile KAKS çarpımı, teorik emsale dahil alanı verir. Aynı parselin TAKS ile çarpımı ise taban alanı için katsayıya dayalı sınırı gösterir. Bu iki sonuç, binanın bütün katlarının toplam inşaat alanı veya dairelerin kullanılabilir net metrekaresiyle aynı değildir.
Emsal hesabında hangi parsel alanı kullanılır?
Arsa inşaat alanı hesaplama için tapudaki yüzölçümünü doğrudan kullanmadan önce imar durum belgesini kontrol edin. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, taban alanı ve emsal hesabını net imar parseli alanına bağlar. Yola terk veya parselasyon işlemi varsa tapu alanı ile hesaba esas alan farklılaşabilir.
Örneğin tapuda 900 m² görünen bir taşınmaz için hesaba esas net imar parseli 750 m² olarak doğrulanmış olsun. KAKS 1,20 olduğunda sonuç 900 m² olur. Tapudaki 900 m²’yi kullanmak 1.080 m² sonucunu verir ve bu örnekte hesabı 180 m² büyütür. Araç terk oranı tahmin etmez, parseli kendiliğinden küçültmez. Belgenizde özel bir hesap esası varsa tek alanlı bu hesabın uygunluğunu ilgili idareye doğrulatın.
KAKS ve TAKS aynı şeyi ölçmez
KAKS, katlar alanı katsayısıdır; imar belgelerinde emsal veya E olarak da gösterilir. TAKS, taban alanının parsel alanına oranını ifade eder. Emsal hesaplama formülü ve inşaat taban alanı hesaplama işlemi şöyledir:
- Emsale dahil alan = net imar parseli × KAKS
- TAKS’a göre taban sınırı = net imar parseli × TAKS
KAKS 1,20, parsel alanının 1,2 katına karşılık gelir; yüzde 1,20 değildir. TAKS 0,30 ise parselin yüzde 30’udur. Formdaki katsayı alanlarına 1,20 ve 0,30 yazılır. TAKS bilinmiyorsa boş bırakılabilir; araç bu durumda yalnız emsal alanını hesaplar.
Aynı parselde farklı kat senaryoları
Aşağıdaki örnekler, imar belgesinden alındığı varsayılan değerlerle yapılan aritmetik karşılaştırmalardır. Bir bölge için geçerli yapılaşma oranı veya onaylı proje önerisi değildir.
| Net parsel | KAKS | TAKS | Emsal alanı | Taban sınırı |
|---|---|---|---|---|
| 750 m² | 1,20 | 0,30 | 900 m² | 225 m² |
| 600 m² | 1,50 | 0,25 | 900 m² | 150 m² |
| 412,50 m² | 0,80 | 0,40 | 330 m² | 165 m² |
İlk örnekteki 900 m² emsal alanını dört eşit kata bölerseniz kat başına 225 m², üç eşit kata bölerseniz 300 m² düşer. Üç kat senaryosundaki pay, 225 m² taban sınırından büyüktür. Ancak üst kat çıkmaları, farklı kat büyüklükleri ve emsale dahil olmayan bölümler incelenmeden bu karşılaştırmayla bir projeye uygun veya uygunsuz denemez.
Kat sayısı alanı yalnız eşit dağıtımı gösterir. KAKS’ı TAKS’a bölerek bulunan sayı da kendiliğinden kat izni oluşturmaz. İzin verilen yükseklik, kat adedi ve yapı yaklaşma mesafeleri ayrıca değerlendirilir.
Net inşaat alanı hesaplama neden ayrı bilgi gerektirir?
“Net inşaat alanı” ile dairenin net kullanım alanını kastediyorsanız parsel, KAKS ve TAKS yeterli olmaz. Bağımsız bölüm net alanı, yönetmelikteki kapsamıyla iç mekân ölçülerinden belirlenir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının bina veri tanımları da net alanı, duvarlar arasındaki kullanılabilir alan çerçevesinde ele alır.
900 m² emsal alanını altı daireye bölüp her dairenin net 150 m² olduğunu söyleyemezsiniz. Dairelerin dağılımı, duvarlar, ortak alanlar ve proje ölçüleri bilinmemektedir. Toplam yapı inşaat alanı hesaplama için de emsal dışında kalan kullanımların projede ayrıca belirlenmesi gerekir. Emsal alanına sabit bir yüzde eklemek bu eksik bilgiyi tamamlamaz.
Sonucu imar belgesiyle birlikte okuyun
İmar durumuna göre inşaat alanı hesaplama, katsayı çarpımından daha kapsamlıdır. Parselin şekli, çekme mesafeleri, yapı nizamı ve plan notları kullanılabilecek yerleşimi etkiler. Belediyelerin plan notlarında belirli alanlara özgü hesap esasları bulunabilir; bir başka parselin uygulaması sizin parselinize doğrudan taşınamaz.
Bakanlığın Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine ilişkin açıklamalarında emsal dışında kalan alanlar kullanım ve koşullarıyla ele alınır. Bu araç otopark, bodrum, merdiven veya balkon için otomatik alan eklemez. Proje çalışmasına geçerken ilgili idarenin imar durum belgesini ve plan notlarını, mimarın hazırladığı alan hesabıyla birlikte değerlendirin.
Sık sorulan sorular
İmar belgesinde yalnız KAKS varsa TAKS’a ne yazmalıyım?
TAKS alanını boş bırakın. Araç KAKS üzerinden emsale dahil alanı gösterebilir. Taban sınırını öğrenmek için imar planı, yapı nizamı ve ilgili koşullar değerlendirilmelidir; araç boş alana otomatik bir TAKS atamaz.
Parselde iki ayrı bina yapılacaksa her bina için emsal alanı aynı mı olur?
Parsel için hesaplanan değeri her bina adına yeniden kullanamazsınız. Bloklar arasındaki dağılım proje ve plan koşullarına bağlıdır. Araç tek parselin katsayı hesabını yapar; bloklara alan veya bağımsız bölüm tahsis etmez.
Hisseli arsada kendi payımı parsel alanı olarak girebilir miyim?
Bir hissenin yüzölçümü karşılığı ayrı bir imar parseli anlamına gelmez. Hisse oranı ile aritmetik bir pay hesaplanabilir, ancak bu payın belirli bir tabana, kata veya daireye karşılık geldiği sonucu çıkarılamaz. Parselin tamamı ve mülkiyet koşulları birlikte incelenmelidir.
KAKS’a sıfır yazmakla alanı boş bırakmak aynı mı?
Hayır. KAKS sıfır girilirse matematiksel sonuç 0 m² olur. Alan boşsa gerekli bilgi eksik kabul edilir ve sonuç gösterilmez. Sıfır sonucu tek başına parselin hukuki yapılaşma durumunu belirlemez.
Kentsel dönüşümde otomatik emsal artışı hesaplanır mı?
Hayır. Kentsel dönüşüm etiketiyle sabit bir emsal artışı uygulanmaz. İlgili parsel için doğrulanmış KAKS ve net parsel değerleriyle yalnız katsayı hesabı yapılır; ek hak, mevcut ruhsatın korunması veya dönüşüm projesi koşulları bu formdan belirlenmez.